Tout d’abord, il faut évaluer le montant de votre épargne avant de réaliser votre projet immobilier.

Ensuite, vous pourrez répartir la somme que vous souhaitez injecter en apport, et celle que vous souhaitez conserver après l’achat.

Un dossier avec un apport conséquent a bien entendu plus de chances de passer auprès de la banque, et d’obtenir de meilleures conditions d’emprunt. En revanche, la banque souhaitera toujours que vous disposiez d’une épargne résiduelle après le projet, vous permettant ainsi de faire face à un imprévu. Cette épargne constituée permet aussi de démontrer à la banque que vous êtes capable de mettre de l’argent de côté, chose qu’elle apprécie dans l’analyse de votre dossier.

Si vous avez très peu d’épargne, il faudra pouvoir en expliquer les raisons à la banque, par exemple un contrat de travail très récent qui ne vous a pas laissé beaucoup de temps pour épargner, ou bien une situation difficile que vous avez traversée précédemment.

La banque sera attentive à la notion de « saut de charge » : si vous versez un loyer de 600 €, que vous n’épargnez pas et que vous sollicitez un prêt à 900 € par mois, la banque va se demander comment vous allez pouvoir le rembourser.

Dernier point, il est tout à fait possible de recourir à un don familial dans le cadre d’un projet immobilier : un parent ou grand-parent peut vous donner une somme d’argent afin de vous aider dans la constitution de votre apport.

Il était déjà possible de changer d’assurance avant, mais depuis la Loi Lemoine en 2022 c’est devenu encore plus clair : vous pouvez changer d’assurance à tout moment dans la vie de votre crédit immobilier, et ceci dès le premier jour. 

La nouvelle assurance que vous souscrivez doit respecter un certain nombre de critères afin de garantir votre prêt au moins aussi bien que celle que vous aviez auparavant. Ces critères sont réglementés et la banque peut vous imposer au maximum 11 critères sur 18 existants. 

Faites-vous accompagner par votre courtier pour être certain que votre nouvelle assurance sera acceptée par votre banque, et pour obtenir les meilleures conditions. 

Le TAEG, taux annuel effectif global, embarque tous les frais liés au fait de recourir à un crédit pour acheter. Il ne comprend donc pas les frais d’agence immobilière ni les « frais de notaire », car ils sont à régler même en cas d’achat au comptant. 

En revanche il comprend le taux d’intérêt de votre crédit, le taux de l’assurance, le coût de la garantie, les frais de dossier de la banque et ceux du courtier. 

Les deux premiers sont exprimés en % et sont appliqués pendant toute la durée du crédit. Les trois derniers sont exprimés en € et sont réglés au début du crédit. Le TAEG sert donc à tout exprimer en %, en répartissant les coûts en € sur toute la durée du crédit. 

Le TAEG indique donc le vrai coût du crédit, en comparaison d’un achat au comptant. 

Pour comprendre le taux d’usure, il faut tout d’abord comprendre le TAEG, donc référez-vous à la question « Qu’est-ce que c’est que le TAEG, et comment est-il calculé ? ».

Ensuite : le taux d’usure sert à la base de protection aux emprunteurs en empêchant les banques de prêter au-dessus d’un certain prix. Ce taux varie par catégories de crédits (consommation, immobilier, durée) et il est régulièrement actualisé : chaque trimestre en temps normal, et par dérogation chaque mois en 2023. 

Ce taux correspond à la moyenne, majorée d’un tiers, des TAEG recensés sur les trois mois précédents. Exemple : TAEG moyen de 3 % sur les 3 derniers mois, le nouveau taux d’usure sera de 4 % (3 % + un tiers). 

Comme ce taux embarque le coût de l’assurance (c’est surprenant techniquement), il peut empêcher les emprunteurs les plus âgés de se financer ! Le coût plus cher de leur assurance va parfois leur faire dépasser le taux d’usure, et les banques n’auront alors pas le droit de leur prêter. 

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est un prêt accordé par l’état, visant à vous « donner un coup de pouce » dans l’acquisition de votre logement. Il est accordé sous conditions de ressources, sur la base de votre revenu fiscal de référence de l’année N-2. 

Le montant accordé ainsi que la durée de remboursement varient en fonction de critères multiples : ville du projet (zonage), montant du projet, nature du projet (neuf, ancien avec beaucoup de travaux, etc.). 

Consultez votre courtier pour connaître les conditions précises et savoir si votre projet est éligible. 

À noter qu’à compter de 2024, les constructions de maisons individuelles seront exclues du dispositif. 

Le Crédit Action Logement, anciennement appelé 1 % Logement, peut vous permettre d’accéder à un emprunt de 30 000 € maximum, au taux bonifié de 1 % en 2023. 

Il est réservé aux salariés d’entreprises de 10 salariés minimum relevant du secteur privé non agricole, et il est accordé sous conditions de ressources. 

Il est accessible pour la résidence principale uniquement, et pour un projet de construction, achat neuf, bail réel solidaire, ou bien achat de logement social dans l’ancien. 

Il est cumulable avec le prêt à taux zéro s’il en respecte également les conditions d’obtention.